11 Maggio 2020 Regolamento piscine Comune Lignano Sabbiadoro

22 Ottobre 2019 I proprietari delle case «custodi» dello stabile

Nell’eventualità che un condomino o un soggetto estraneo al condominio, ad esempio l’addetto alla pulizia delle scale, il manutentore dell’ascensore, il postino e altri, subisca un infortunio transitando sulle parti comuni dell’edificio, occorre accertare le cause che hanno determinato l’infortunio per attribuire le responsabilità. Se un bambino corre per le scale e cade accidentalmente fratturandosi la gamba, la colpa non può essere imputata a nessuno. Ma, qualora la caduta sia causata da una piastrella rotta del pavimento o da una chiazza di olio non rimossa, il condominio è chiamato a rispondere dell’incidente e a risarcire la parte lesa, salvo l’assicurazione globale fabbricati.
Tralasciando la responsabilità penale – connessa alla posizione di garanzia che compete all’amministratore (articolo 40, comma 2, del Codice penale) – che è personale e per colpa extracontrattuale, l’articolo 2051 del Codice civile, sulla responsabilità da custodia, dispone che «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». Il custode dello stabile è il condominio stesso, ossia i proprietari delle singole unità immobiliari, obbligati a vigilare e a mantenere in buono stato i beni comuni, così da non recare danni ad altri condòmini o a soggetti terzi.
Nei condomìni in cui è nominato l’amministratore, in caso di incidente causato da beni comuni, il condominio può successivamente rivalersi sull’amministratore tenuto a mantenere efficienti gli impianti (articolo 1130 del Codice civile), in forza del vincolo di mandato che deve eseguire con diligenza. L’amministratore ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condòmini. Persino in caso di appalto a terzi per lavori di ristrutturazione può persistere l’obbligo di custodia in capo al condominio, nonché l’obbligo di rispettare norme specifiche in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro (Dlgs 81/2008). Nei condomìni privi di amministratore, responsabili sono tutti i condòmini.
L’amministratore è soggetto solo all’azione di rivalsa che il condominio può esercitare nei suoi confronti. Per l’articolo 1218 del Codice civile, l’amministratore è tenuto al risarcimento del danno, a meno che non provi che lo stesso derivi da una causa a lui non imputabile. Sul punto, certa giurisprudenza non completamente condivisa, ha osservato che «la responsabilità extracontrattuale verso i terzi risulta predicabile – secondo l’articolo 2051 del Codice – esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore esclusivamente la possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo» (Cassazione 17983/2014). E ancora: «la violazione dell’obbligo contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali può costituire, invece, la fonte di un’autonoma responsabilità dell’amministratore nei confronti del condominio, che opera sul piano della responsabilità contrattuale (articolo 1218 Cc), ponendo a carico del creditore l’individuazione dello specifico inadempimento ascritto al debitore e consentendo a quest’ultimo di liberarsi provando l’assenza di colpa; dal che consegue che la possibilità di rivalsa del condominio nei confronti dell’amministratore per il recupero di somme che il primo abbia dovuto pagare a terzi danneggiati da beni condominiali non può operare sul piano dell’affermazione di una diretta responsabilità in base all’articolo 2051 Cc dell’amministratore, ma presuppone lo specifico accertamento di una responsabilità contrattuale del detto amministratore nei confronti del condominio».

Marco Panzarella e Matteo Rezzonico
Il Sole 24 Ore

23 Settembre 2019 Normative bombole GPL

Il decreto del ministero dell'interno del 22 novembre 2002, composto da soli due articoli, disicplina il "parcamento di autoveicoli alimentati a gas di petrolio liquefatto all'interno di autorimesse in relazione al sistema di sicurezza". Nel caso delle bombole Gpl per uso domestico, invece, la normativa di riferimento è la UNI 7131/1999 e la UNI 7131/2014. La citata normativa tecnica, in particolare, fa riferimento ad apparecchi di portata termica nominale inferiore a 35 kW, nonchè alla ventilazione dei locali e allo scarico dei prodotti di combustione. Le bombole non vanno collocate in seminterrati, box e cantine. in un vano non più ampio di 20 metri cubi è possibile collocare una e soltanto una bombola di 15 kg al massimo. Tra i 20 e 50 mc, invece, si possono installare due bombole di 30 kg complessivi; mentre nei vani oltre 50 mc si possono collocare due bombole di 40 kg, sempre complessivi.

12 Luglio 2019 Il vero emolumento dell’amministratore: come calcolarlo

La figura dell'Amministratore è stata prevista fin dai Regi Decreti del 1861, poi regolamentata operativamente con il Codice civile del 1942; allora chiunque poteva essere nominato amministratore in quanto era un “incarico fiduciario”. Con la Legge 220/2012 di Riforma del Condominio, l'incarico di “Amministratore” è stato disciplinato in modo più ampio e con definite caratteristiche ed obblighi, tra cui quello di dichiarare preventivamente gli oneri delle proprie prestazioni: tutte indicazioni che sono inderogabili pena la nullità della nomina (art. 1129 e 1130 del Cc ed art. 71bis delle Norme di Attuazione).

Si è reso quindi necessario quantificare l'emolumento che deve essere corrisposto all'amministratore, perché l'onorario dell'amministratore non è un costo, ma una retribuzione che deve essere congrua e dignitosa come prescrive la Costituzione; occorre quindi provvedere ad una corretta valutazione delle prestazioni che necessitano ai condomini, e poi chiedere agli amministratori di presentare la loro offerta (obbligatoria); perciò necessita conoscere quante e quali sono le caratteristiche dell'amministratore e delle sue prestazioni, per individuarne la congrua valutazione prestazionale ed economica, premesso che non vi sono regole specifiche in merito, e che il tutto è a libera contrattazione tra le parti (D.Lgs Bersani n° 223/2006).

Considerato che, oltre l'idoneità prevista per legge dall'art. 71bis delle Norme di Attuazione, la figura dell'Amministratore deve basarsi sul principio legale del mandato e sul postulato morale della fiducia; le prestazioni e le incombenze richiedono che la persona espleti l'incarico con:
competenza, discrezione, rispetto, coscienziosità, integrità, lealtà, dignità, prudenza, efficienza, puntualità, costanza, sicurezza, riservatezza, nonché possedere la conoscenza tecnico-legale-amministrativa della materia e della normativa in vigore, avere capacità organizzativa ed operativa, disponibilità e forza lavoro di personale, mezzi ed attrezzature idonee all'espletamento dell'incarico; lo sapevate? è legge!

Tutto ciò premesso, dato atto che l'Amministratore ha un incarico professionale comprendente proprie responsabilità civili e penali, si può economicamente suddividere l'emolumento in tre capitoli: legale rappresentanza, compiti amministrativi, compiti operativi; cadauno di questi comporta specificità effettive che si possono così descrivere:
-legale rappresentanza: è la responsabilità concreta e morale che la persona si assume nell'accettare l'incarico, con l'impegno di svolgerlo correttamente, in modo imparziale, secondo le norme in vigore, affinché sia assicurato a tutti il corretto godimento delle proprietà e dei servizi correlati, e l'oggettiva compartecipazione alle decisioni ed alle spese;
-compiti amministrativi e di responsabilità civile: è la responsabilità che deriva dall'espletare l'incarico nel rispetto delle leggi, dei regolamenti pubblici (Stato, Regioni, Provincie, Comuni, Enti specifici) e privati (regolamenti, contratti, scritture private), che possano comportare anche possibili sanzioni qualora l'operatività del soggetto sia svolta con irregolarità amministrative e/o omissive, non siano rispettate le scadenze, ovvero possano essere create le occasioni di applicazione di morosità, e/o non sia esercitata correttamente la difesa del soggetto di cui alla rappresentanza;
-compiti operativi e di responsabilità penale: è la responsabilità che deriva dalla normativa in vigore, e per il controllo ed il mantenimento in sicurezza delle parti comuni ed in uso comune, della segnalazione delle opere di necessità per l'uso comune di parti e manufatti, l'operatività del personale dipendente diretto ed indiretto degli eventuali appaltatori e subappaltatori che dovessero operare a qualsiasi titolo nella proprietà della committenza, dall'obbligo di effettuare, nei limiti dei suoi poteri, quegli interventi di adeguamento alle norme che venissero emanate e/o prescritte, e dall'impegno alla vigilanza per cui la mancata sorveglianza può creare e/o aver creato danno fisico ad alcuno.
Per quanto detto, come si può valutare economicamente l'emolumento per spese ordinarie annuali e gestione riscaldamento stagionale con o senza climatizzazione?
Esistono e si possono adottare metodi diversi? In linea generale la risposta è affermativa come segue:
a) Valutazione con metodo di calcolo a percentuale di cadauno capitolo (più gli importi sono ridotti, più alta è la percentuale di addebito, e viceversa), spese ed IVA escluse:
- la legale rappresentanza: percentuale sul valore dell'immobile, con riferimento al valore di ricostruzione a nuovo dell'edificio (quello indicato nella polizza assicurativa), valore minimo di soglia €2.000.000,00; mediamente può essere quantificato nella misura tra lo 0,010% e lo 0,020% del valore;
- compiti amministrativi e di responsabilità civile, valore minimo di soglia €36.500,00:
percentuale sull'importo totale di gestione annuale, mediamente tra il 2% ed il 4%;
- compiti operativi e di responsabilità penale, valore minimo di soglia €36.500,00:
percentuale sull'importo totale di gestione annuale, mediamente tra il 3% ed il 5%;
complessivamente un emolumento annuale potrà risultare, dal minimo di soglia, di €3.685,00 (indicativamente rappresentativo di uno stabile di circa 20-25 unità).
b) Valutazione con metodo di calcolo per unità immobiliare:
- mediamente viene indicato nelle zone locali, ma vi è una costante minima di soglia a valore nazionale al di sotto della quale non è credibile, che per cad. unità è di circa €/anno 50,00/60,00; importi inferiori non sono rappresentativi di serio lavoro professionale a norma di legge, e possono rappresentare una concorrenza sleale verso i colleghi; anche i Condomini dovrebbero ribellarsi a tali proposte inique, perché nessuno opera in perdita, quindi almeno il pareggio dei costi deve pervenire al presunto amministratore; diciamola chiaramente: i proventi extra, più conosciuti come percentuali sui lavori, non sono affatto dovuti ad alcun titolo, né previsti da alcuna norma e/o associazione, anche se giustificati da quell'amministratore per ripianare le proprie spese. Da parte dei condomini è invece doveroso considerare che è meglio pagare correttamente l'amministratore, e non fare finta di nulla, pur di “vantarsi” di essere riusciti a pagare meno l'amministratore, perché ciò è falso e non si ha la corretta valutazione della figura professionale che necessita. Il fatto che alcuni amministratori “scappino” con la cassa dimostra che qualcosa non ha funzionato in quel rapporto; quindi, escludendo i furti più o meno programmati che rimangono “furti”, se è meglio prevenire che curare, necessita fare preventivamente le opportune considerazioni e poi le verifiche del caso, e così non farsi trovare impreparati.
Un valore nazionale indicativo della reale prestazione può essere mediamente considerato per cad. unità immobiliare non inferiore ad €/mese 12,00/15,00 (pari a 40/50 centesimi di Euro al giorno), cui aggiungere spese ed oneri di legge.
c) Valutazione con metodo di calcolo a rimborso orario: qui si apre una prateria di supposizioni, poiché nessuno si è mai interessato a verificare oggettivamente il reale tempo medio minimo “utile e necessario” per amministrare correttamente secondo legge un'unità immobiliare in uno stabile condominiale. Mi sono quindi dilettato con alcuni amici-colleghi in questo studio, chiedendo informazioni a parecchi “colleghi” del settore in varie zone nazionali, chiedendo loro i seguenti dati: quante sono le persone impiegate in ufficio addette all'amministrazione di condominii, quanti condominii sono amministrati dallo studio, quante unità immobiliari sono presenti nei singoli condominii (alloggi, studi vari, uffici, negozi, magazzini, box, posti auto). Da questo studio è complessivamente emerso quanto segue:
mediamente uno studio attrezzato è composto da 2/3 persone + il titolare, amministra 50/60 condominii rappresentanti circa 2.500/3.000 unità immobiliari, dedica circa 7.000 ore lavoro all'anno: ne consegue un quantitativo di circa 2,5 ore lavoro annue per cad. unità immobiliare.
Economicamente: considerato che un impiegato regolare abbia uno stipendio netto di €/mese 1.200,00 circa, il suo costo orario lordo è di circa €/ora 20,00 cui aggiungere i costi dello studio: locazione, spese, attrezzature, programmi, locomozione, tasse, corsi di aggiornamento ecc.; il costo gestionale ammonta complessivamente ad €/ora 50,00/60,00 circa, cui aggiungere un utile aziendale.
Ne consegue che l'emolumento annuo per cad. unità immobiliare è pari a circa €/anno 150,00/180,00 per cad. unità immobiliare, cui aggiungere spese ed oneri di legge.
d) Valutazione con metodo di calcolo parametrico: detto calcolo considera tre parametri: valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato (indicato nella polizza d'assicurazione), preventivo gestionale annuale (deliberato dall'assemblea condominiale), numero di unità immobiliari (indicate nel Regolamento di Condominio). Riportando in un quadro-tabella tali dati e collegandoli con rette che si intersecano, l'incrocio delle rette indica il valore dell'emolumento. Verificate più tabelle con casi reali, si è constatato che gli emolumenti derivati corrispondono economicamente alla media degli altri metodi precedentemente descritti.
Dall'esame di tutti i vari metodi indicati, si può quindi osservare che, indicativamente e mediamente, l'onere annuale di amministrazione di un'unità immobiliare in condominio corrisponde a:
- l'impegno orario di lavoro per cadauna unità immobiliare è di circa ore/anno 2,5;
- il costo medio a persona operativa di uno studio è di circa €/ora 50,00/60,00 + una quota percentuale di utili aziendali, oltre a rimborsi spese ed oneri di legge;
- il costo medio annuale di amministrazione di un'unità immobiliare non può essere inferiore ad €150,00/180,00 oltre a rimborsi spese ed oneri di legge.

Giorgio Mina
Il Sole 24 Ore

08 Maggio 2018 La manutenzione gratuita può essere lavoro in nero

Abito in un condominio di sei unità dove i proprietari, tutti d’accordo, hanno sempre effettuato a turno i seguenti lavori: pulizia delle scale (piano rialzato e primo piano), gestione dei rifiuti, pulizia del vetro della porta d’ingresso, taglio dell’erba del giardino. In passato abbiamo anche effettuato la verniciatura della cancellata e altri piccoli interventi. Un nuovo condomino sostiene adesso che tutto questo non è possibile: in caso di danni a terzi, l’assicurazione non risponderebbe. Posso proporre che per la pulizia delle scale, il taglio dell’erba e la pulizia dei vetri, dove non mi risulta ci sia una «effettuazione a regola d’arte», il nuovo condomino si avvalga, al suo turno, di un’apposita azienda che addebiterà solo a lui il dovuto?

Lavorare gratuitamente per il proprio condominio può configurare l’ipotesi di impiego sommerso. In caso di incidente e/o infortunio del lavoratore “in nero” (tale figura ricoprirebbe il condomino che esegue la manutenzione «in modo del tutto gratuito per il condominio»), potrebbe intervenire l’Inail (a seguito di chiamata da parte dello stesso “lavoratore” o di un condomino), che appurerebbe il lavoro sommerso. Di conseguenza, verrebbe irrogata una sanzione amministrativa il cui importo può arrivare a circa 15mila euro. Alla sanzione dovrà aggiungersi anche il costo relativo alle spese per l’infortunio subìto dal lavoratore “in nero”.
Si consideri inoltre che l’Inail adotta il principio «dell’automaticità delle prestazioni» che consiste, appunto, nel diritto alle prestazioni economiche da parte dell’Istituto, anche se il lavoratore si trova in una situazione di “sommerso”. Dunque, in seguito, l’Inail si rivarrà sul condominio.
In una chiara ed evidente situazione di illegalità, i responsabili saranno pertanto tutti i condòmini (e anche l’eventuale amministratore) che avranno tollerato (se non, addirittura, proposto con conseguente placet del condominio) una situazione non regolare, che può comportare dei seri risvolti sia civili che penali.

Paola Pontanari
Il Sole 24 Ore

20 Novembre 2017 I frontalini del balcone sono beni comuni

Nel nostro condominio si devono ripristinare i parapetti in cemento armato dei balconi aggettanti (due frontali e due laterali, distaccati tra loro e dalla facciata). Secondo alcuni condomini, le spese per i balconi di proprietà esclusiva competono ai rispettivi proprietari (Cassazione 15913/2007). Al contrario, l'amministratore – richiamando l’articolo 2 del regolamento di condominio, secondo cui «costituiscono beni comuni (...) le strutture in cemento armato ed i muri di tamponamento» – ritiene che anche i pannelli e le solette dei balconi aggettanti siano condominiali. Qual è la corretta interpretazione? Esistono ulteriori o più recenti sentenze sull’argomento?

Il patto contenuto nel regolamento - secondo cui costituiscono beni comuni, a norma dell'articolo 1117 del Codice civile, le strutture perimetrali e i muri di tamponamento - non si riferisce necessariamente anche ai balconi aggettanti (non espressamente menzionati).
In ogni caso, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale - salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale - le parti esterne dei balconi aggettanti (cosiddetti "frontalini' e "sottobalconi'), possono avere funzione ornamentale e di decoro e quindi "comune''. In tale contesto, può essere legittima la ripartizione delle spese per il rifacimento dell'intonaco dei frontalini dei parapetti esterni dei balconi e della parte sottostante, per millesimi di proprietà. Si veda, in questo senso, la sentenza di Cassazione 30 aprile 2012, n. 6624, secondo cui «i balconi aggettanti costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». L'eventuale rifacimento della soletta dei balconi aggettanti, dei parapetti e il piano di calpestio sono invece a carico dei singoli condomini proprietari dell'appartamento cui accede il balcone.

Il Sole 24 Ore

16 Novembre 2017 I negozi non sfuggono alle spese

Molto spesso i proprietari dei negozi e di tutte le unità immobiliari con accesso diretto alla strada suppongono che le spese di ristrutturazione dell'androne e delle scale non li riguardino e quindi di essere esclusi dal loro riparto.
E invece non è così (lo dicono praticamente tutte le sentenze della Cassazione): anche loro devono pagarle, così come quelle per il portiere, perché contala destinazione potenziale dei beni all'uso comune e non il loro effettivo utilizzo da parte di ciascun condomino.
Infatti nelle sentenze si afferma che, in mancanza di una diversa e specifica convenzione, si deve accertare se le spese si riferiscono a parti e a servizi comuni che costituiscono elementi necessari per l'esistenza del fabbricato e che, in tal caso, anche i titolari dei negozi devono contribuire (Cassazione, sentenza 9986/2017).
Ai condòmini, tuttavia, è consentito stipulare un accordo (o inserire nel regolamento condominiale contrattuale una apposita clausola) per escludere dalla partecipazione a specifiche spese comuni i proprietari dei negozi o anche dei garages.
L'androne e le scale di un edificio sono comuni anche ai proprietari dei locali terranei con accesso diretto alla strada, (Cassazione, sentenza761/1979).
Quindi anche i proprietari dei negozi devono partecipare (magari stabilendo una misura ridotta di contribuzione in considerazione della minore utilità che viene acquisita da essi) alle spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione delle scale (Cassazione, sentenza 15444/2007) e dell'androne, perché servono per accedere alla portineria, al tetto o al lastrico solare.
Regola analoga viene applicata anche alle spese relative al servizio di portierato (Cassazione, sentenza 12298/2003), perché, se il regolamento condominiale non contiene una diversa previsione, il servizio di portierato viene svolto nell'interesse comune di tutti i condomini, compresi i proprietari dei negozi e dei magazzini posti sulla pubblica via, anche se, nella misura della contribuzione dovuta da questi ultimi, si può tenere conto del loro eventuale minore interesse al godimento del servizio (Cassazione, sentenza 2622/1968).
Ma se il regolamento le indica tra quelle di carattere generale devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'articolo 1123 del Codice civile in proporzione al valore della proprietà di ciascuno e non è configurabile una deroga solo perché esiste una tabella, allegata al regolamento, per ripartire di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti (Cassazione, sentenza 5081/1990).

Ettore Ditta
Il Sole 24 Ore

30 Giugno 2016 Immobili trascurati: a Lignano fioccano multe fino a 300 euro

Una dozzina di sanzioni inflitte finora dai vigili ai proprietari. I controlli vanno dall’igiene al decoro, fino alla sicurezza.

A Lignano scatta la battaglia a favore dell’arredo, dell’ordine e del decoro di ogni angolo della località turistico-balneare friulana. A suon di norme da rispettare e sanzioni in caso di irregolarità.
Condomini fatiscenti. Intonaci scrostati, ringhiere arrugginite e che rischiano di crollare. Ma anche verde non curato, come l'erba alta che straborda sulla strada e sui marciapiedi delle strade del centro, con possibili implicazioni anche di carattere igienico-sanitario.
C’è un preciso regolamento comunale edilizio che i privati devono rispettare e che spesso, invece, ignorano.
Da qui l'intervento della polizia locale della località di villeggiatura, che negli ultimi giorni ha notificato una dozzina di verbali per violazione dell'articolo 47 relativo alla conservazione e al decoro degli edifici e delle loro pertinenze.
Dunque, non soltanto questione di estetica, ma soprattutto di sicurezza e di igiene. Basta con i fabbricati ridotti a ruderi che se da una parte non costituiscono di certo un bel biglietto da visita per Lignano, dall'altra rappresentano un concreto pericolo per cittadini e turisti.
Gli agenti comunali, coordinati dal comandante Alberto Adami, sono intervenuti in via Latisana, in via Pordenone, su lungomare Marin e in via Tarvisio, in prossimità dell’ingresso della città. Le sanzioni vanno dai 100 ai 300 euro.
Il regolamento prevede che gli edifici vengano mantenuti in buono stato, sia per quanto riguarda gli intonaci e le relative tinteggiature, sia relativamente agli infissi, le ringhiere, le gronde, le tende, le insegne e le scritte pubblicitarie autorizzate. Gli edifici, come si legge, devono essere mantenuti in condizioni di igiene e di sicurezza.
A seguito di numerose segnalazioni arrivate al comando, ma anche grazie a una attività di monitoraggio costante della polizia locale, sono state rilevate in diverse vie di Sabbiadoro e Pineta carenze manutentive tali da compromettere il decoro urbano con le conseguenti sanzioni.
Del resto, l’amministrazione Fanotto lo ha sempre detto e ripetuto. Anche i privati devono contribuire a mantenere, nelle loro competenze, pulita e bella la città. E se all’ente pubblico spetta il compito di provvedere alla manutenzione e al rifacimento in primis delle strade – oggetto quest'anno di ampia operazione di restyling –, i proprietari non possono lasciare in uno stato di degrado i loro immobili.
A Lignano, insomma, è scattata la battaglia in difesa del decoro e della pulizia. Un città turistica deve essere prima di tutto una città accogliente. Dove non si corra il rischio che cada qualche calcinaccio sulla strada mettendo in pericolo la sicurezza delle persone.

Messaggero Veneto

 

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