Ho problemi condominiali a causa delle barriere architettoniche. Sono un invalido al 100% e da più anni sto cercando di sollecitare la mia amministratrice perché provveda a dare qualcosa che porti a risolvere questo problema per me e per mia moglie molto importante. L’amministratrice risponde che, senza il consenso degli altri condomini, non si può muovere. Preciso che ho 89 anni e mia moglie ne ha 90; i 20 gradini esterni e i sei interni oggi ci pesano e non poco.
Che cosa devo fare?

La legge 13/1989 obbliga i proprietari all’eliminazione delle barriere architettoniche soloi relativamente ai nuovi edifici o ai casi di ristrutturazioni di interi edifici. Conseguentemente il lettore - pur disabile con invalidità grave - non può pretendere che il condominio installi a spese comuni servoscala o altri strumenti adatti all’eliminazione delle barriere architettoniche. La decisione, infatti, dev’essere presa dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1120, secondo comma, del Codice civile (500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti).
Ove, tuttavia, l’assemblea non esprima parere favorevole, il condomino può inviare all’amministratore una lettera raccomandata (o una pec, posta elettronica certificata) puntualizzando che, in mancanza di installazione di dispositivi atti all’eliminazione delle barriere architettoniche, decorsi tre mesi, si riterrà libero di procedere all’installazione a proprie spese di un servoscala o altre strutture mobili o facilmente rimovibili, se del caso anche modificando l’ampiezza delle porte di accesso, per rendere più agevole l’accesso a edifici, ascensori, rampe dei garages e altro. Resta fermo che le opere non devono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato.
In questo senso si esprime l’articolo 2, comma 2, della legge 13/1989, secondo cui, «nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del Codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensore e alle rampe dei garages».

Il Sole 24 Ore

L’amministratore, spesso, si trova ad affrontare, in sede assembleare, la necessità di effettuare lavori straordinari, nell’interesse del condominio.
Spesso, tali lavori risultano particolarmente onerosi, con cifre a sei zeri.
Capita, pertanto, che pur a fronte della necessità che vengano eseguiti dei lavori urgenti, l’assemblea non deliberi o non riesca a deliberare, per mancanza del raggiungimento dei quorum di legge necessari. COme nel caso trattato dal Tribunale di Roma con il provvedimento pubblicato il 21 luglio 2022: l’amministratore di un condominio romano si è rivolto al giudice ex articolo 700 Codice procedura civile per farsi autorizzare l’avvio dei lavori e il giudice capitolino ha riconosciuto la necessità e l’urgenza degli stessi. Si trattava di lavori di consolidamento dell’edificio senza i quali si esponevano al pericolo i condomini e non solo. Ritenuti sussistenti i requisiti previsti dall’articolo 700 del Codice di procedura civile, il Tribunale ha autorizzato l’amministratore a dare avvio alle opere straordinarie, oltre che all’accesso nelle unità immobiliari dei condomini per porre in essere quanto considerato necessario.

Fabrizio Plagenza
Il Sole 24 Ore

Trattandoisi di oneri di gestione sono da ripartire tra tutti ed eventuali modifiche vanno decise all’unanimità.

Le spese postali in condominio rientrano tra le spese di gestione. La naturale conseguenza è che tali esborsi non possono essere addebitati ai singoli condomini, ma devono essere ripartiti tra tutti, secondo il criterio dei millesimi di proprietà, in base all’articolo 1123 del Codice civile. Così sarà per le comunicazioni relative alla convocazione dell’assemblea, per l’invio del relativo verbale, per i solleciti di pagamento delle spese condominiali e per tutte le altre comunicazioni provenienti dall’amministratore condominiale.
Questo dicono i giudici e, in particolare, la Cassazione con la sentenza 24696/2008 che riprende la 3946/94, e il Tribunale di Milano con la sentenza n. 7103 del 9 giugno 2015 che segue le orme del Tribunale di Napoli con la sentenza n. 12015 del 29 novembre 2003. Quindi, anche le spese per il sollecito di pagamento al singolo condomino andranno ripartite tra tutti i condomini e non al solo moroso. La conseguenza della errata imputazione è la nullità della relativa delibera.
Sulla scia di questo orientamento, anche chi ha la Pec dovrà pagare le spese postali: anche se l’amministratore invia via Pec le comunicazioni al condomino quest’ultimo non potrà essere esonerato dal pagamento delle spese postali ripartire tra tutti i condomini.
Va, peraltro, precisato che l’assemblea può sempre decidere un criterio di ripartizione diverso. Criterio che andrà deliberato all’unanimità dei consensi, non a maggioranza qualificata, perché si tratta di modificare un criterio di ripartizione previsto per legge dall’articolo 1123 del Codice civile. Proprio in relazione a questo, la Cassazione con la sentenza 21965/2017 ha dichiarato nulla la delibera che ha approvato a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese postali diverso da quello legale. Unica eccezione è quando c’è una dichiarazione giudiziale di condanna al pagamento in tal senso (Cassazione, sentenza 14696/2008).
L’esempio più ricorrente è quello relativo alle spese legali: l’amministratore agisce nei confronti del condomino moroso rivolgendosi ad un avvocato, e successivamente addebita al condomino le spese legali. Un altro esempio è quello in cui il condominio addebita al singolo le spese di riparazione di un bene condominiale che si presume danneggiato da quest’ultimo.
Ebbene, la giurisprudenza ha più volte chiarito che l’assemblea condominiale non può approvare le spese personali, di natura individuale, imputandole al singolo condomino. L’assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali, riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge.

Paola Pontanari
Il Sole 24 Ore

Lo stesso discorso vale laddove il condominio ritenesse di apporre cartelli per indicare che si tratta di area videosorvegliata

Con l'entrata in vigore del Gdpr il tema sulla videosorveglianza è stato oggetto di studi e approfondimenti specifici ad opera dei garanti europei i quali, in particolare, hanno predisposto le linee guida 3/2019, pubblicate il 29 gennaio 2020 sul trattamento dei dati personali attraverso dispositivi video. Importanti sono i chiarimenti resi circa la non applicazione del Regolamento europeo e quindi delle disposizioni collegate alla normativa sul trattamento dei dati personali, quando una persona non è in alcun modo individuabile e, pertanto: «nell’ipotesi di telecamere finte (o che comunque non registrano video o immagini), in quanto non vengono elaborati dati personali (ma su questo punto devono essere approfonditi i possibili risvolti penali)».

Le Faq del garante Privacy
La questione è stata anche successivamente ripresa nelle Faq 16 del Garante Privacy, nelle quali si pone il seguente quesito: «Ci sono dei casi di videosorveglianza nei quali non si applica la normativa sul trattamento dei dati personali?» La risposta del Garante precisa che la normativa sulla protezione dei dati: «non si applica, nel caso di fotocamere false o spente perché non c’è nessun trattamento di dati personali (fermi restando tutti gli obblighi comunque imposti dall’articolo 4 Statuto dei lavoratori)».
Occorre ora domandarci se questo comporti la liceità dell’installazione di telecamere finte in ambito condominiale.Sul punto occorre considerare che, secondo il Garante, che si è espresso con provvedimento generale 29 aprile 2004 (documento web 1003484), per ciò che concerne l’installazione di telecamere finte o non funzionanti, «l'installazione meramente dimostrativa o artefatta, anche se non comporta trattamento di dati personali, può determinare forme di condizionamento nei movimenti e nei comportamenti delle persone in luoghi pubblici e privati e pertanto può essere legittimamente oggetto di contestazione».

Non vietate ma illegittime
Quindi, seppur non vietate dal Gdpr, le telecamere finte o non funzionanti sono comunque illegittime, e a dircelo è lo stesso Garante privacy. Le stesse potrebbero generare un affidamento incolpevole da parte di chi si trova nelle aree apparentemente videosorvegliate, con possibili conseguenze di responsabilità in capo al soggetto che abbia deciso di installarle. Lo stesso discorso vale laddove il condominio ritenesse di installare telecamere finte (o di non farlo) ma apponesse cartelli per indicare che si tratta di area videosorvegliata. In tale ultimo caso, il rischio di azione risarcitoria per falso affidamento è ancor più probabile, in quanto risulterebbe più semplice dimostrare la non rispondenza tra quanto addirittura scritto e quanto invece risulta.

Carlo Pikler
Il Sole 24 Ore

Un condominio è circondato al primo piano da terrazze/giardino di proprietà esclusiva che fungono da copertura, in parte dei box sottostanti e in parte delle corsie di manovra. Per la gestione dei giardini, il regolamento contrattuale recita: «I giardini privati di proprietà dei singoli condòmini costituiscono un elemento importante dell’immagine della casa ed in analogia alle altre parti esterne dei fabbricati devono sottostare a regole generali di condominio essi dovranno essere tenuti a piante e fiori e a prato verde con l’obbligo di curare anche le piante d’alto fusto in essi esistenti collocate dal costruttore; non sono pertanto ammessi impianti di nuovi alberi di alto fusto». Le piante sono a dimora sullo strato di terreno posto sul massetto di protezione del doppio strato di guaina bituminosa che impermeabilizza la soletta. Le radici delle piante sono riuscite ad ostruire la tubazione, collegata al pluviale, formando all'interno del tubo una matassa di radici sottilissime. È stato necessario uno scavo e la posa di un nuovo pozzetto per sostituire il tratto di tubo interrato, posato sopra al massetto. Si chiede se il proprietario del giardino sia responsabile del danno causato dalle radici delle piante e se le spese dei lavori di ripristino debbano essere poste a suo carico. Si chiede inoltre se il proprietario del giardino deve eseguire, a sua cura e spese, le opere necessarie per impedire il ripetersi del danno.

La giurisprudenza anche recente ritiene che «alle spese di potatura degli alberi, che pur insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condòmini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso. Le piante di alto fusto possono formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e, ad un tempo, ai titolari delle unità immobiliari dell'edificio condominiale, in quanto componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato; ciò giustifica l'obbligo di contribuzione dei partecipanti al condominio alle spese di potatura» (Cassazione civile, sezione seconda, 16 ottobre 2020, n. 22573). Tuttavia, nel caso di specie il regolamento condominiale di tipo contrattuale, così definito in quesito, stabilisce espressamente che anche le piante di alto fusto esistenti nei giardini- terrazze di proprietà esclusiva devono essere curate dal singolo condomino proprietario. Posto ciò, si ritiene che anche i danni al tubo interrato provocati dalle radici delle piante siano a carico del proprietario esclusivo, così come le opere necessarie per evitare la ripetizione dell'evento.

Non era stata prodotta la delibera ma il debito era stato messo nel rendiconto
L'amministratore "distratto" che si rivolge al giudice per ottenere la restituzione delle somme anticipate nell'interesse del condominio va soddisfatto comunque, anche qualora non produca la delibera con cui il credito era stato riconosciuto in assemblea.
È il principio che sancisce la Cassazione nell'ordinanza 21075/2022 depositata il 4 luglio.
A rivolgersi alla Suprema corte è un amministratore soccombente in primo e secondo grado adducendo tre motivi, due dei quali relativi alla violazione degli articoli 112,115 e 116 del Codice di procedura civile e 76 delle disposizioni attuative del Codice civile.
In pratica, la delibera di approvazione del rendiconto e di riconoscimento del debito, sebbene non inserita nel suo fascicolo, era stata prodotta dal condominio convenuto e pertanto non sussisteva l'onere di produrre atti già acquisiti al processo.
Motivi fondati secondo la Suprema corte che richiama più di dare nel merito della causa sulla base del materiale probatorio acquisito, da qualunque parte processuale provenga.
Il verbale che dava il via libera al pagamento dei 17mila euro spettanti all'amministratore uscente per le anticipazioni effettuate era menzionato nell'indice del fascicolo di primo grado del condominio, successivamente acquisito al processo d'appello.
In sintesi, non c'erano dubbi che li collegio giudicante ne fosse a conoscenza.
Tra l'altro, faceva rilevare l'amministratore, Il verbale e il suo contenuto non erano stati oggetto di alcuna contestazione tanto più che il condominio aveva provveduto anche a effettuare rimborsi, seppur parziali.

Annarita D'Ambrosio
Il Sole 24 Ore

È legittima l'istituzione di un fondo cassa condominiale deliberato a maggioranza dall'assemblea condominiale per fare fronte a eventuali spese future. L'unico limite che incontra l'assemblea è infatti quello di deliberare in merito a finalità che pertengano alla gestione di interessi condominiali. È quanto si ricava dalla recente sentenza n. 1766 del Tribunale di Salerno, pubblicata lo scorso 18 maggio 2022.

A dicembre il Ministero ha abrogato l’obbligo dei trattamenti, ma il fenomeno rimane pericoloso. L’Amministrazione ha deciso di proseguire la prevenzione avviata negli anni scorsi; durante l’inverno rimossi ed eliminati 2580 nidi, ora si stanno installando bio-trappole per le falene. I peli sul corpo delle larve sono altamente urticanti e possono procurare ustioni e choc anafilattico.
Lo scorso dicembre il Ministero delle politiche agricole ha abrogato i provvedimenti obbligatori di contrasto alla diffusione della processionaria, un insetto molto pericoloso per l’uomo, gli animali e gli alberi, in primis i pini.
La decisione ministeriale, purtroppo, non coincide con la sparizione di questo lepidottero, che ha invaso numerose città e infestato le chiome di tantissimi alberi: al contrario, la sua diffusione ha raggiunto un livello tale da far decadere l’obbligatorietà della lotta contro i suoi nidi e le sue larve.
Una contraddizione o, molto più verosimilmente, un bagno di realtà rispetto a un fenomeno presente su tutto il territorio nazionale con il quale forzatamente convivere. L’effettiva pericolosità della processionaria, tuttavia, ha indotto l’amministrazione comunale di Lignano Sabbiadoro a non interrompere la profilassi condotta negli anni scorsi. Il semplice contatto con i peli che ricoprono le larve, infatti, è molto urticante ed è in grado di scatenare gravi reazioni infiammatorie e allergiche, fino allo choc anafilattico. Altrettanto devastanti i danni ecologici procurati alle piante, in particolare al pino, che – una volta attaccate dall’insetto – perdono la chioma e si indeboliscono gravemente esponendosi a parassiti secondari e quindi al rischio di morte.
«Per tutte queste ragioni – sottolinea l’assessore all’ambiente Paolo Ciubej – nel corso dell’inverno sono stati rimossi ed eliminati 2580 nidi. In aggiunta a ciò, si stanno installando su tutto il territorio comunale trappole per la cattura delle falene, al fine di ridurre la possibilità della deposizione delle uova e giungere a un controllo e riduzione progressiva della processionaria, senza però disperdere insetticidi».
Fondamentale la collaborazione di cittadini e proprietari di seconde case i quali possono intervenire bruciando i nidi, facendo molta attenzione ai residui carbonizzati che sono ugualmente urticanti e rimanendo rigorosamente lontani dal falò, soprattutto con le parti del corpo scoperte, viso e occhi compresi. Le larve all’aperto possono essere trattate con insetticida, meglio se biologico.

L’agevolazione consiste in una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 e nel 2021, e del 60% delle spese sostenute nel 2022, per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna.

La Legge di Bilancio 2022, infatti, ha esteso questa detrazione fino al 31 dicembre 2022, con aliquota ridotta al 60 per cento.

Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

In particolare, si tratta delle zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici:

- la prima (zona A) include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi
- la seconda (zona B), invece, include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.

Se i lavori di rifacimento della facciata, quando non sono di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardano interventi che influiscono dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, è richiesto che siano soddisfatti i requisiti di cui al decreto Mise 26 giugno 2015 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) e quelli, relativi ai valori di trasmittanza termica, indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008. In queste ipotesi, l’ENEA effettuerà controlli sulla sussistenza dei necessari presupposti, secondo le procedure e modalità stabilite dal decreto interministeriale 11 maggio 2018.

Si applicano le disposizioni del decreto Mef n. 41/1998, ossia il regolamento in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia.

Cessione del credito e opzione per il contributo sotto forma di sconto

Ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 (c.d. Decreto Rilancio), i soggetti che sostengono spese per gli interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:
- per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
- per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Ultimo aggiornamento: 10 giugno 2022
Agenzia Entrate

È valida la delibera con la quale l'assemblea decide di eseguire dei lavori su parti comuni del condominio laddove nell'avviso di convocazione non sono stati allegati i preventivi di spesa. Lo ha precisato la Corte di appello di Milano con la sentenza 1234/2021.

Convocazione «monca»
La lite origina dal giudizio promosso da una condomina, la quale conveniva innanzi al Tribunale di Monza il condominio chiedendo che venisse dichiarata nulla e/o annullabile una delibera assembleare che aveva, tra l'altro, approvato di eseguire dei lavori di manutenzione/sostituzione delle apparecchiature della centrale termica.
La condomina deduceva, fra i vari motivi, l'illegittimità della delibera per la mancata indicazione nell'avviso di convocazione dell'assemblea degli argomenti oggetto della discussione e la mancata allegazione dei preventivi di spesa relativi ai predetti lavori.
Il Tribunale bocciava il ricorso.
La Corte d'appello di Milano, chiamata a pronunciarsi sul ricorso sulla sentenza di primo grado promosso dalla condomina, con il quale era stata ribadita l'illegittimità della delibera per l'omessa allegazione all'avviso di convocazione dell'assemblea dei preventivi di spesa, dopo aver ricordato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui «affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione» (Cassazione, ordinanza 13229/2019), ha rigettato il motivo dell'appello.

L'obbligo di informazione
Secondo i giudici, dal fatto che tutti i partecipanti dell'assemblea debbano essere preventivamente informati non deriva l'obbligo che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti.
Se all'avviso di convocazione dell'assemblea non vengono allegati i preventivi di spesa per i lavori da eseguire nel condominio, hanno osservato i giudici, la delibera non può essere considerata invalida in quanto, ai fini di assolvere all'onere di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e, quindi, garantire il diritto dei singoli condomini di essere informati, è sufficiente indicare la materia oggetto della discussione e della votazione, come avvenuto nel caso esaminato.
Anche perché, hanno concluso, al condomino è riconosciuto il diritto di consultare preventivamente la documentazione, chiedendo di visionarla presso l'amministratore.